二手房增值税怎么计算

二手房住宅增值税的计算方式主要根据房屋的购买时间和类型来确定，具体如下：

购买不足2年的普通住房

增值税额 = 房屋交易价格 ÷ 1.05 × 5% × 1.13

这里的1.05是增值税的还原系数，用于将含税价格还原为不含税价格；1.13则是增值税的征收率与城建税、教育费附加等附加税费的合计系数。

购买已经满2年的普通住房

根据政策规定，免征增值税。

购买已经满2年的非普通住房

增值税额 = （销售收入 - 购买住房价款） ÷ 1.05 × 5% × 1.13

这种方式主要适用于购买时间超过2年的非普通住房，且可能还需要考虑差额征收的情况。

特殊情况的计算

如果房屋交易价格无法通过交易系统核定，可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估，并在略高于市场评估价（如10%）的基础上进行差额计算。

建议

在计算二手房住宅增值税时，首先要明确房屋的购买时间和类型，然后根据相应的公式进行计算。

对于购买不足2年的普通住房，建议使用公式“房屋交易价格 ÷ 1.05 × 5% × 1.13”来计算增值税。

对于购买已经满2年的普通住房，可以享受免征增值税的优惠政策。

对于购买已经满2年的非普通住房，建议使用公式“（销售收入 - 购买住房价款） ÷ 1.05 × 5% × 1.13”来计算增值税，并注意考虑差额征收的情况。

希望以上信息对您有所帮助。如有更多疑问或需要进一步的帮助，请随时咨询相关税务部门或专业税务顾问。